0112-KDIL1-3.4012.380.2026.1.AKR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży budynku oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 czerwca 2026 r. (wpływ 10 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 23 czerwca 2026 r. (wpływ 23 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje dokonanie odpłatnego zbycia (sprzedaży) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, powstałą w wyniku podziału działki nr 2, zlokalizowaną przy ul. (…) oraz przeniesienie prawa własności budynku posadowionego na tej nieruchomości gruntowej, stanowiącego własność Wnioskodawcy.

Właścicielem gruntu stanowiącego przedmiotową nieruchomości jest Skarb Państwa. Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu do dnia (…) 2089 r. oraz właścicielem posadowionego na nim budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Podstawą dokonania wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej była decyzja administracyjna Wojewody (…).

Działki nr 3 , nr 1 oraz nr 4 powstały w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 2 , zatwierdzonego decyzją Burmistrza (…). Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem (…) 2026 r. i podlega wykonaniu. Planowanej sprzedaży podlega działka nr 1 .

Działka nr 1 o powierzchni (…) ha, powstała w wyniku podziału działki nr 2 , objęta jest księgą wieczystą nr (…). Działka sklasyfikowana jest jako tereny przemysłowe (symbol „Ba”).

Działka zabudowana jest budynkiem usługowym – halą obsługi technicznej samochodów o łącznej powierzchni użytkowej (…) m², składającego się z:

· części środkowej – hal naprawczych nr 1-6 (hale nr 1-4 z kanałami rewizyjnymi, hale nr 5 i 6 bez kanałów): (…) m²,

· części bocznej od strony ul. (…) (pomieszczenia socjalno-magazynowe): (…) m²,

· części bocznej od strony południowej (pomieszczenia socjalno-magazynowe) (…) m².

Budynek wzniesiono w technologii tradycyjnej (ściany murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo-wapiennej, fundamenty betonowe, stropodach z płyt betonowych kryty papą, posadzki betonowe, instalacje: elektryczna, wod.-kan., c.o.). Budynek stanowi zabudowę wolnostojącą i został wybudowany ok. (…) r. Stanowi on odrębną od gruntu nieruchomość wpisaną do księgi wieczystej nr (…). Dostęp do drogi publicznej dla działki nr 1 zapewniony jest poprzez służebności drogowe ustanowione na działce nr 4 , zgodnie z warunkiem wynikającym z decyzji podziałowej nr (…).

Przeznaczenie działki nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…).

Budynek posadowiony na przedmiotowej nieruchomości został ujęty w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy dokumentem OT (przyjęcie środka trwałego) z dnia (…) 2018 r.

Budynek posadowiony na przedmiotowej nieruchomości, wzniesiony został ok. roku 1970. Od momentu wybudowania był i pozostaje nieprzerwanie w posiadaniu i użytkowaniu Wnioskodawcy lub jego poprzednika prawnego, pełniąc funkcje (...). Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło najpóźniej w dacie jego oddania do użytkowania – w każdym przypadku na wiele lat przed planowaną sprzedażą.

W stosunku do budynku posadowionego na działce nr 1 nie były ponoszone wydatki na jego ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Od pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

Z uwagi na czas i charakter nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntów, w drodze decyzji administracyjnej wydanej przed wejściem w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług z 2004 r., jak również ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, czynność ta nie rodziła obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia gruntu.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Na dzień złożenia wniosku, Wnioskodawca nie wybrał jeszcze kontrahenta, w związku z czym nie posiada wiedzy, czy nabywca będzie posiadał status podatnika VAT czynnego, czy też nie będzie posiadał takiego statusu.

Pytania

1. Czy planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1 ) oraz przeniesienie własności posadowionego na niej budynku (hali obsługi technicznej) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy?

2. Czy w przypadku, gdy planowana sprzedaż opisana w pytaniu nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i nabywca, o ile każdy z nich na dzień dokonania transakcji będzie czynnym podatnikiem VAT, będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej transakcji podatkiem VAT, składając zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów będzie korzystało ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ad 2.

Wnioskodawca i nabywca, o ile każdy z nich na dzień dokonania transakcji będzie czynnym podatnikiem VAT, będą uprawnieni do złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji VAT, a w konsekwencji do jej opodatkowania VAT w stawce właściwej dla budynków danego rodzaju.

Ad 1 – zwolnienie z opodatkowania dostawy budynku oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, w tym budynków.

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa stanowi dostawę towarów.

Zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu jest zatem czynnością podlegającą co do zasady opodatkowaniu VAT jako dostawa towaru. Ustawodawca przewidział jednak dla dostawy nieruchomości zabudowanych szereg zwolnień przedmiotowych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

· wybudowaniu, lub

· ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Budynek posadowiony na działce nr 1 (pytanie nr 1) został wzniesiony i oddany do użytkowania na początku lat 70-tych XX w. Budynek ten od chwili wzniesienia służył nieprzerwanie prowadzonej przez Wnioskodawcę (lub jego poprzednika prawnego) działalności gospodarczej w zakresie komunikacji autobusowej i obsługi technicznej pojazdów. Tym samym, pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło najpóźniej w dacie oddania do użytkowania – w każdym przypadku ponad 2 lata temu. Wnioskodawca nie czynił ulepszeń, które zwiększałyby wartość o co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem, w momencie planowanej sprzedaży, od pierwszego zasiedlenia budynku upłynął już okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji dla budynku posadowionego na działce nr 1 spełnione zostały przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt (a w przypadku Wnioskodawcy – prawo użytkowania wieczystego gruntu) dzieli w zakresie opodatkowania VAT los prawny budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków i budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (tutaj: przeniesienie prawa użytkowania wieczystego), na którym te budynki i budowle są posadowione.

Powyższą zasadę potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w stanowiskach interpretacyjnych. W interpretacji indywidualnej z dnia 26 maja 2025 roku, nr 0113-KDIPT 1-3.4012.265.2025.2.KS, organ podatkowy wprost wskazał, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem biurowo-warsztatowo-usługowym korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku i od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W powołanej interpretacji Dyrektor KIS stwierdził: „Spółka jest właścicielem prawa wieczystego użytkowania gruntu nr ... o pow. 0,10,25 ha wraz z prawem własności budynku biurowo -warsztatowo-usługowego. W okresie 2012-2015 dokonali Państwo łącznych nakładów na jego ulepszenie – przebudowę, nadbudowę i rozbudowę budynku biurowo-warsztatowo-usługowego, na kwotę ... zł netto oraz odliczono od tych nakładów podatek VAT naliczony. Po zakończeniu prac ulepszeniowych – przebudowa, nadbudowa oraz rozbudowa – uzyskano pozwolenie na użytkowanie ww. obiektu. Następnie ujęto budynek w ewidencji środków trwałych w dniu 31 grudnia 2015 r. Ww. działkę i budynek biurowo-warsztatowo-usługowy, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży – od chwili ulepszenia, tj. od 2015 r. do chwili obecnej wykorzystywali i wykorzystują Państwo do chwili obecnej wyłącznie do czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Pierwsze zasiedlenie ww. budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nastąpiło dnia 31 grudnia 2015 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tj. od 31 grudnia 2015 r. do momentu sprzedaży. Ww. budynek jest użytkowany od 31 grudnia 2015 r. do chwili obecnej na cele prowadzonej działalności gospodarczej-handlowo-usługowej.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż budynku biurowo-warsztatowo-usługowego znajdującego się na działce o pow. (…) ha nr ... nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku i od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do ww. budynku po zakończeniu opisanych we wniosku prac ulepszeniowych do momentu planowanej dostawy nie ponoszono i nie planuje się ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Zatem, w odniesieniu do budynku biurowo-warsztatowo-usługowego znajdującego się na działce o pow. (…) ha nr ... zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Państwa prawa użytkowania wieczystego gruntu nr ... wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowo-warsztatowo-usługowym będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy”.

Analogiczne stanowisko wyrażono w interpretacji indywidualnej z dnia 23 października 2023 r., nr: 0113-KDIPT1-2.4012.604.2023.1.JS, dotyczącej sprzedaży budynku magazynowego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, gdzie organ potwierdził, że dostawa gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym jest objęta tym samym zwolnieniem co dostawa budynku, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Jednocześnie w przedmiotowej sprawie zastosowania nie znajdzie art. 29a ust. 9 ustawy o VAT, który stanowi, że przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. W przedmiotowym stanie faktycznym bowiem, planowana transakcja nie będzie stanowiła oddania w użytkowanie wieczyste, ale będzie stanowiła transakcję zbycia prawa użytkowania wieczystego.

Fakt, że działka nr 1 powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 2 , pozostaje bez wpływu na możliwość zastosowania zwolnienia z VAT. Podział działki jest operacją ewidencyjną i geodezyjną, która nie zmienia stanu faktycznego dotyczącego zasiedlenia budynków, ani nie stanowi dostawy towaru w rozumieniu ustawy o VAT. Przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 2 pkt 14 ustawy o VAT odnoszą się bowiem do budynków, budowli lub ich części, nie zaś do działek jako jednostek ewidencji gruntów. Ocena spełnienia przesłanek pierwszego zasiedlenia i okresu dwuletniego dokonywana jest w odniesieniu do budynku, nie do działki ewidencyjnej.

Budynek posadowiony na działce nr 1 był zasiedlony i użytkowany przez Wnioskodawcę (lub jego poprzednika prawnego) od chwili ich wybudowania, a zatem na kilkadziesiąt lat przed dokonanym podziałem geodezyjnym. Działka wydzielona w wyniku podziału stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną, co wyklucza możliwość opodatkowania jej sprzedaży jako terenów niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę według podstawowej stawki VAT.

Ad 2 – możliwość rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

· są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

· złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie to musi zawierać:

· imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

· planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane przed dniem dokonania dostawy,

· adres budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany status nabywcy w zakresie bycia podatnikiem VAT czynnym. Spełnienie warunku podmiotowego określonego w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT należy zatem ocenić na dzień dokonania transakcji.

Jeżeli jednak obie strony transakcji będą podatnikami VAT czynnymi, w przypadku złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT, całość transakcji – obejmująca zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1 ) oraz przeniesienie własności posadowionego na nim budynku – zostanie objęta opodatkowaniem podatkiem VAT według stawki 23%.

Wynika to z mechanizmu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym wartość gruntu (prawa użytkowania wieczystego) wchodzi do podstawy opodatkowania łącznie z wartością budynków, a grunt dzieli los podatkowy budynków trwale z nim związanych.

Możliwość złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, jest prawem podatnika i nabywcy, a nie obowiązkiem. Wybór opcji opodatkowania może być uzasadniony z perspektywy nabywcy, jeżeli przysługiwałoby mu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej.

Powyższe stanowisko w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia, znajduje potwierdzenie w utrwalonej praktyce interpretacyjnej Dyrektora KIS. Organ podatkowy konsekwentnie wskazuje, że w przypadku sprzedaży nieruchomości korzystającej ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT strony transakcji mają prawo wybrać opodatkowanie na warunkach art. 43 ust. 10 i ust. 11 tej ustawy. Stanowisko takie zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 28 marca 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.895.2023.3.IK): „(…) ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują Państwo dokonać odpłatnego zbycia (sprzedaży) prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1 zabudowanej budynkiem usługowym – halą obsługi technicznej samochodów – stanowiącym Państwa własność. Właścicielem gruntu stanowiącego przedmiotową nieruchomości jest Skarb Państwa. Budynek posadowiony na ww. działce został wzniesiony około 1970 r. Od momentu wybudowania był i pozostaje nieprzerwanie w Państwa posiadaniu i użytkowaniu lub Państwa poprzednika prawnego, pełniąc funkcje (...). Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło najpóźniej w dacie jego oddania do użytkowania. W stosunku do budynku posadowionego na działce nr 1 nie były ponoszone wydatki na jego ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Od pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Nie wybrali Państwo kontrahenta, w związku z czym nie posiadają Państwo wiedzy, czy nabywca będzie posiadał status podatnika VAT czynnego, czy też nie będzie posiadał takiego statusu.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkiem (halą obsługi technicznej), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy z możliwością rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Należy wskazać, że sprzedaż przez Spółkę przedmiotowej działki nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towaru, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazać należy, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z wniosku, przyszła dostawa budynku (hali obsługi technicznej) położonej na działce 1 nie będzie dotyczyła pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a od pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres co najmniej 2 lat. Ponadto, nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z tym, planowana transakcja sprzedaży budynku znajdującego się na działce nr 1 , będzie korzystała ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostaną spełnione wszystkie warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia, o których mowa w tym przepisie.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 1 ), na którym budynek ten jest posadowiony będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie tych samych przepisów.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

W efekcie, dostawa użytkowania wieczystego działki nr 3/19 wraz z posadowionym na niej budynkiem (halą obsługi technicznej) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże, przy spełnieniu przez Państwa oraz przyszłego nabywcę ww. działki warunków z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będą mogli Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkować podatkiem VAT sprzedaż zabudowanej działki nr 1 .

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1 ) oraz przeniesienie własności posadowionego na niej budynku (hali obsługi technicznej) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy . Po spełnieniu przez Państwa i przyszłego nabywcę warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będą mogli Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie tej transakcji podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuję się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.